조경 하자담보책임기간 3년, 어디까지가 하자인가

아파트 조경은 3년입니다

「공동주택관리법 시행령」 [별표 4] 는 시설공사별 담보책임기간을 정하고 있습니다. 그중 8. 조경공사는 3년입니다.

이 3년에 들어가는 세부공종은 일곱 가지입니다.

• 가. 식재공사
• 나. 조경시설물공사
• 다. 관수 및 배수공사
• 라. 조경포장공사
• 마. 조경부대시설공사
• 바. 잔디심기공사
• 사. 조형물공사

나무를 심는 일(식재·잔디심기)뿐 아니라 관수 및 배수공사가 같은 3년 안에 들어 있다는 점을 눈여겨보시기 바랍니다. 관수 설비가 제 역할을 못 해 수목이 고사한 경우, 수목과 설비가 같은 기간·같은 책임 안에 놓입니다.

흔한 혼동 — 2년이라는 말은 어디서 나왔나

“조경은 2년”이라는 말을 현장에서 자주 듣습니다. 틀린 말은 아니고, 다른 법령입니다.

어느 쪽이 적용되는지는 발주 대상이 공동주택인지로 갈립니다. 아파트 단지 조경을 건설산업기본법 기준으로 2년이라 보고 준비하면, 3년차에 들어온 청구에 대응할 자료가 없는 상태가 됩니다.

인터넷 요약글 중에는 조경을 5년으로 적어 둔 것도 있습니다. [별표 4] 에서 5년은 16~21번(대지조성·철근콘크리트·철골·조적· 지붕·방수)이고 조경은 3년입니다.

3년은 언제부터 세는가

「공동주택관리법」 제36조제3항은 기산일을 이렇게 정합니다.

• 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일 또는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인일
• 전유부분: 입주자에게 인도한 날

단지 조경은 공용부분이므로 사용검사일(사용승인일)이 기산일입니다. 준공 후 실제로 나무를 심은 날도, 하자보수보증서 발급일도 아닙니다.

임시 사용승인을 전부에 대해 받았다면 그 임시 사용승인일, 분할·동별 사용검사를 받았다면 그 분할·동별 사용검사일이 기준입니다.

기간 안에 청구해야 합니다

「공동주택관리법 시행령」 제38조제1항은 입주자대표회의등이 담보책임기간 내에 사업주체에게 하자보수를 청구하여야 한다고 정합니다.

공용부분의 청구는 다음 중 한 곳이 합니다(같은 조 제2항).

1. 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의
2. 관리주체(입주자·입주자대표회의를 대행하는 경우)
3. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

누가 청구했는지, 누구에게 받았는지가 나중에 문제가 됩니다. 실제로 수원지법 성남지원 2008가합10613 사건에서는 시공사가 입주자대표회의에게 받은 하자보수완료확인서가 배척됐습니다. 손해배상청구권은 개별 입주자에게 있는데 입주자대표회의가 위임 없이 확인서를 써 줬다는 이유였습니다(대법원 2004다35625 법리).

조경업체가 기간과 관련해 준비할 것

3년이라는 숫자만 알아서는 쓸 데가 없습니다. 실무에서 갈리는 지점은 기간의 양 끝입니다.

시작점

사용검사일을 계약 단계에서 확정해 기록에 남깁니다. 기산일이 흔들리면 3년차 고사가 기간 내인지 밖인지부터 다툼이 됩니다.

만료 직전

만료 90일 전, 30일 전, 7일 전에 현장 상태를 남기는 것이 뒤에 가서 크게 다릅니다. 만료 시점의 수목 상태 기록이 있어야, 만료 직후 발생한 고사에 대해 “기간 내 하자였는지”를 구분해 볼 여지가 생깁니다. 기록이 없으면 그 구분 자체가 불가능합니다.