하자보수 청구 증빙, 무엇을 남겨야 하나

국토교통부가 “이것을 본다”고 적어 둔 목록이 있습니다

「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」 제67조제1항은 조경수 고사 조사를 현장실사· 육안조사로 하되 다음을 확인한다고 정합니다.

1. 입주자대표회의 또는 관리주체에서 사업주체에게 조경수의 하자보수를 청구한 문서
2. 조경수의 하자관리 대장
3. 조경수에 영양제 등의 투입 현황
4. 조경수 관수 여부
5. 그 밖에 조경수의 하자를 입증할 수 있는 객관적인 자료

제30조제3항이 “유지관리 소홀이 입증되는 경우”라고 문을 열어 두었다면, 제67조는 그 문을 여는 열쇠가 어떤 모양인지 알려 주는 조문입니다.

다섯 항목을 실무 언어로 옮기면

4번 관수 여부가 실무에서 가장 취약합니다. 폭염기에 관수는 실제로 이루어지는데, 그 사실이 남는 곳이 작업자의 기억과 단체 대화방뿐인 경우가 대부분입니다. 조사 시점에는 대화방이 사라졌거나 담당자가 바뀌어 있습니다.

기록이 증거가 되려면 갖춰야 할 세 가지

① 날짜가 특정되어야 합니다

서울고법 2016나686에서 방어에 성공한 재료는 “2015. 9. 17. 보수를 완료한 사실”이었습니다. ‘작년 가을쯤’은 증거가 되지 못합니다.

② 범위가 적혀 있어야 합니다

같은 사건에서 미식재 부분이 진 이유는 그 문서에 미식재에 관한 기재가 없었기 때문입니다. 포괄적으로 “조경 하자보수 완료”라고 적힌 문서는 적혀 있지 않은 항목을 지켜 주지 않습니다.

③ 권한 있는 상대에게 받아야 합니다

성남지원 2008가합10613에서 하자보수완료확인서가 배척된 두 번째 이유가 이것입니다. 손해배상청구권은 개별 입주자에게 있는데, 위임 없는 입주자대표회의에게 받은 확인서는 개별 입주자의 청구를 막지 못했습니다.

사진은 찍는 것보다 ‘언제 찍혔는지’가 중요합니다

작업 사진은 다섯 번째 항목(객관적 자료)에 해당합니다. 다만 사진 파일은 촬영 시각과 위치를 나중에 바꿔 넣을 수 있다는 점이 늘 지적됩니다.

그래서 사진을 증거로 쓰려면 세 가지가 붙어 있어야 합니다.

• 촬영시각·위치가 원본에서 읽힌 값일 것 — 보내는 쪽이 입력한 값이 아니라 파일 자체에서 추출된 값
• 내용이 바뀌지 않았음을 확인할 수 있을 것 — 파일마다 해시를 남겨 두면 나중에 대조됩니다
• 누가 제출했는지가 함께 남을 것

상대방의 기록도 증거입니다 — 양쪽 모두에게

부산 2012 사건에서 시공사를 결정적으로 불리하게 만든 것은 입주자 측이 남긴 하자보수 요청 공문이었습니다. 요청 기록은 요청한 쪽에 유리하게 작동합니다.

뒤집어 말하면, 조경업체가 관리사무소에 보낸 관리요청도 같은 성질의 기록입니다. “우리는 적기에 관수를 요청했고, 관리주체가 열람하고도 이행하지 않았다”는 사실이 남으려면, 보낸 사실·열린 사실·회신 여부가 함께 기록되어야 합니다. 전화로 요청하면 이 셋 중 어느 것도 남지 않습니다.

15일 안에 서면으로 답해야 합니다

조경업체(사업주체) 쪽에서 놓치기 쉬운 의무가 하나 있습니다.

「공동주택관리법 시행령」 제38조제3항은 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 통보하도록 정합니다. 그리고 이렇게 덧붙입니다.

다만, 하자가 아니라고 판단되는 사항에 대해서는 그 이유를 서면으로 통보해야 한다.

“이건 시공 하자가 아니라 관리 문제입니다”라는 판단은, 나중에 소송에서 처음 꺼내는 것보다 청구받은 시점에 서면으로 남겨 두는 쪽이 훨씬 강합니다. 15일이라는 기한이 정해져 있으니 회신 자체가 의무이기도 합니다.

보수 기간은 특별한 사유가 없으면 60일 이내로 정하도록 되어 있고(같은 항 제1호), 보수가 끝나면 결과를 통보해야 합니다(같은 조 제4항).