조경 하자 분쟁조정 절차와 준비 서류

세 가지가 다릅니다

국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회가 하는 일은 하나가 아닙니다. 하자판정기준 고시 제2조가 셋을 구분합니다.

“이게 하자가 맞느냐”가 쟁점이면 하자심사, “얼마를 어떻게 할 것이냐”가 쟁점이면 조정이나 재정 쪽입니다. 조경수 고사는 대개 하자심사에서 시작합니다. 제30조의 요건에 해당하는지, 제30조제3항의 유지관리 소홀이 입증되는지가 그 자리에서 다뤄지기 때문입니다.

처리기간 — 조경은 공용부분이라 더 깁니다

「공동주택관리법」 제45조제1항이 정한 기간입니다.

여기에 더해 알아두실 점이 둘 있습니다.

• 이 기간에는 흠결보정기간과 하자감정기간이 포함되지 않습니다. 감정이 들어가면 실제 소요 기간은 더 늘어납니다.
• 분과위원회·소위원회 의결로 한 차례만 30일 이내 연장할 수 있습니다(같은 조 제3항). 연장할 때는 사유와 기한을 당사자에게 서면으로 통지하게 되어 있습니다.

신청 내용에 흠이 있으면 보정을 명하고, 보정하지 않으면 각하됩니다(같은 조 제2항). 신청 수수료도 납부해야 합니다(같은 조 제6항).

신청 전에 이미 끝나 있어야 하는 것

앞선 글에서 다룬 고시 제67조의 다섯 항목이 그대로 준비 목록이 됩니다.

조경업체(사업주체) 쪽이 갖춰야 할 것

1. 하자보수 청구를 받은 기록과 회신 — 언제 받았고, 15일 이내에 무엇이라 서면 회신했는지(시행령 제38조제3항). 특히 “하자가 아니다”라고 판단했다면 그 이유를 적은 서면
2. 관리요청 발송·열람·회신 이력 — 무엇을 언제 요청했고 상대가 열어봤는지, 답이 있었는지
3. 관수·시비 등 조치 기록 — 날짜와 대상 구역이 특정된 것
4. 작업 사진 — 촬영시각·위치가 원본에서 확인되고, 전·중·후가 구분되는 것
5. 당시 기상자료 — 기상청 관측·특보. 폭염·무강수 일수처럼 수치로 남는 것
6. 보수 완료 기록 — 날짜와 범위가 함께 적힌 것. 포괄적 완료확인서는 적혀 있지 않은 항목을 지켜 주지 못합니다(서울고법 2016나686)

받는 쪽(관리주체·입주자대표회의)이 갖추는 것

1. 하자보수를 청구한 문서와 발송 기록
2. 조경수 하자관리 대장
3. 관수·영양제 투입 등 유지관리 이행 기록

양쪽 목록이 거울처럼 닮아 있는 것이 이 분야의 특징입니다. 같은 사실을 두고 누가 더 구체적인 기록을 가졌는지로 갈립니다.

자료가 없으면 어떻게 되는지

앞서 본 판결들이 답입니다.

• 자료 없이 “관리소홀 가능성”만 주장 → 감액조차 거부(부산지법 2010가합10279)
• “시간이 지났으니 관리 탓”이라는 논리만 → 주장 배척, 조경 보수비 약 3.4억 인정(서울중앙지법 2015가합532295)
• 날짜가 특정된 보수완료 기록 → 해당 항목 청구 기각(서울고법 2016나686)

기록의 유무가 결과를 바꾼 것은 분명합니다. 다만 기록이 있으면 반드시 이긴다는 뜻은 아닙니다. 같은 서울고법 2016나686에서 같은 문서가 미식재 항목에서는 배척됐고, 성남지원 판결은 관리상 과실이 “책임제한으로서 고려될 요소에 불과”하다고 못박았습니다.

정확히 말하면 이렇습니다. 기록이 없으면 다툴 기회 자체가 없고, 기록이 있으면 그 기록에 적힌 범위만큼 다툴 수 있습니다.

준비는 분쟁이 생기기 전에만 가능합니다

분쟁조정 신청서를 쓰는 시점에 만들 수 있는 자료는 거의 없습니다. 담보책임기간 3년 동안 쌓이는 기록이 결국 그대로 준비 서류가 됩니다.